상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

제안 이유

제안자는 현행법상 임대차기간 중 건물의 안전 확보나 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 명시적 근거가 없어 노후 상가건물의 정비가 제약될 수 있다는 지적이 있다고 설명합니다. 또한 임차인의 귀책사유 없이 계약이 종료되는 경우 손해배상 기준이 미비하다고 밝히고 있습니다.

주요 내용

1. 건물의 기능적·구조적 결함 등으로 주변 상가건물에 비해 자산가치와 수익성이 현저히 낮게 평가되는 경우를 임대인의 계약갱신 거절사유로 신설합니다(대통령령으로 기준을 정함).

2. 사용승인을 받은 날부터 30년 이상 경과한 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있으면, 업무시설을 10년 이상 점유·사용하고 해지 통지 당시 비중소기업 법인인 임차인에 한하여 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

3. 임대인의 해지권 사유에 차임 3기 연체 외에 점유 회복 필요, 자산가치·수익성 저하 등이 추가되며, 임대인 해지는 해지사유와 근거자료 등을 첨부한 서면 통지 후 임차인에게 도달한 날부터 6개월이 지나면 효력이 발생합니다.

4. 계약해지 또는 갱신거절로 인한 손해배상에는 영업손실, 권리금, 이전비용이 포함되며, 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다.

5. 임대차 종료 당시 중소기업에 해당하지 않는 법인이 임차한 업무시설은 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외됩니다.

달라지는 점

• 현행

  임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

  개정안

  차임 3기 연체 외에 점유 회복 필요, 자산가치·수익성 저하, 30년 이상 경과 건물의 철거·재건축 등의 사유가 추가되어 임대인의 해지권 사유가 늘어납니다.

• 현행

  계약갱신 거절사유에 건물의 철거·재건축 등 일부 사유만 규정되어 있습니다.

  개정안

  건물의 노후·훼손, 중대한 기능적 결함, 구조적 결함 등으로 주변 상가건물에 비해 자산가치 및 수익성이 현저히 낮게 평가되는 경우가 계약갱신 거절사유로 추가됩니다.

• 현행

  임대인이 임차기간 중 철거·재건축을 위해 점유를 회복하려 해도 계약을 해지할 명시적 근거가 없습니다.

  개정안

  사용승인일부터 30년 이상 경과한 건물의 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있으면 임대인이 계약을 해지할 수 있으며, 해지 절차와 효력 발생 시기(통지 도달 후 6개월)가 정해집니다.

• 현행

  임차인의 귀책사유 없이 계약이 종료될 때 영업손실, 권리금, 이전비용 등에 관한 손해배상 기준이 정해져 있지 않습니다.

  개정안

  임대인의 계약해지 또는 일부 갱신거절 시 영업손실, 권리금, 이전비용을 포함한 손해배상 기준과 3년의 소멸시효가 마련됩니다.

• 현행

  임대차 종료 당시 법인인 임차인의 업무시설도 권리금 회수기회 보호 대상에 포함됩니다.

  개정안

  임대차 종료 당시 중소기업에 해당하지 않는 법인이 임차한 업무시설(일부 포함)은 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외됩니다.