주택임대차보호법 일부개정법률안

제안 이유

제안자는 전세사기가 임대차 계약 시 선순위 권리관계와 임대인의 체납·신용위험을 확인하기 어려운 정보 비대칭에서 비롯되며, 관련 정보가 여러 기관에 분산되어 있어 예비임차인이 직접 확인하기 어렵다고 밝혔습니다. 또한 대항력이 익일부터 발생하는 점을 악용해 전입신고 당일 근저당 등 선순위 권리를 설정하는 사례가 있다고 설명합니다.

주요 내용

1. 국토교통부장관은 임대차 관련 권리관계를 분석하고 위험성을 진단하기 위한 임대주택 통합 정보시스템을 구축·운영할 수 있습니다.

2. 통합시스템은 등기정보, 주민등록 전산정보, 확정일자, 임대차 계약 신고, 기준시가, 국세·지방세 체납액(임대인 동의 시), 신용정보(임대인 동의 시) 등을 연계하여 활용합니다.

3. 분석·진단 결과로 가공한 정보는 임대차계약을 체결하려는 자와 개업공인중개사에게 제공할 수 있으며, 제공받은 정보의 목적 외 저장이나 누설은 금지됩니다.

4. 임대차계약 당사자, 법원 등은 대항력과 우선변제권, 물권 등 이해관계의 발생 시각을 확인하기 위해 등기·확정일자·주민등록 접수 시각 정보를 요청할 수 있습니다.

5. 통합시스템 업무는 주택도시보증공사에 위탁할 수 있습니다. 시행은 공포한 날부터이며, 일부 조항은 2026년 9월 21일부터 시행하고 개정 규정은 시행 이후 최초로 체결하는 임대차계약부터 적용합니다.

달라지는 점

• 현행

  주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

  개정안

  전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보며, 대항력은 즉시 발생합니다.

• 현행

  주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 별도 제한 규정이 명시되어 있지 않습니다.

  개정안

  주택의 인도와 주민등록을 마친 때와 동시에 그 주택에 관하여 물권 기타 이해관계를 취득한 자에 대하여는 대항하지 못합니다.

• 현행

  중소기업 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 새로운 직원의 효력은 다음 날부터 생깁니다.

  개정안

  새로운 직원의 효력이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 즉시 생깁니다.

• 현행

  임대주택 관련 정보를 통합하여 활용하는 법적 근거가 없습니다.

  개정안

  국토교통부장관이 관계기관 자료를 연계한 임대주택 통합 정보시스템을 구축·운영하고, 위험 진단 정보를 예비임차인과 개업공인중개사에게 제공할 수 있습니다.